La tecnología sacude el mayor mercado de activos del mundo

El sector inmobiliario es el mayor mercado de activos del mundo. El valor de la propiedad residencial en los Estados Unidos, en alrededor de $ 34 billones, rivaliza con la capitalización de mercado de todas las compañías estadounidenses que cotizan en bolsa. Agregue propiedades comerciales y minoristas, juntas por un valor de alrededor de $ 16 billones, y su valor eclipsa fácilmente el de las empresas públicas.

Durante décadas, el mercado se ha caracterizado por bajos volúmenes y costos de transacción exorbitantes (ver gráfico). Solo el 7% de los hogares estadounidenses cambian de manos cada año. Los propietarios intercambiaron propiedades por un valor de $ 1.5 billones en Estados Unidos en 2019, otorgando más de $ 75 mil millones en comisiones a los agentes, o alrededor del 0.4% del PBI.

Los honorarios por negociar muchos otros activos financieros palidecen en comparación. Alrededor de $ 40 billones en acciones se negocian anualmente en Estados Unidos. Los honorarios pagados por los inversores institucionales a los corredores se han reducido a la mitad desde su máximo, a menos de $ 10 mil millones.

Además de los honorarios de los corredores pagados para vender una casa en Estados Unidos, que ascienden al 5-6% del precio, otros gravámenes (impuestos gubernamentales, honorarios hipotecarios) significan que el costo total de la mudanza excede una décima parte del precio.

Este modelo anticuado está a punto de ser interrumpido. En Estados Unidos, las normas sobre comisiones y uso compartido de datos han mantenido las tarifas más altas que en otros países ricos. Pero ahora los reguladores y los tribunales están considerando nuevamente si las prácticas en la industria de bienes raíces son anticompetitivas.

La tecnología también promete hacer que la mudanza sea más rápida, fácil y económica. Recientemente, en 2012, los capitalistas de riesgo invirtieron solo decenas de millones de dólares en tecnología inmobiliaria, o “tecnología de apoyo”, cada año. Para 2019, eso había subido a $ 6 mil millones. Las cuatro firmas de tecnología de apoyo más grandes, Compass, Opendoor, Redfin y Zillow, tienen una valoración combinada de $ 23 mil millones. Estos ofrecen una gama de servicios, desde listados en línea hasta herramientas que hacen que los agentes inmobiliarios sean más productivos. Algunos actúan como “compradores intermedios”, haciendo ofertas en efectivo a los vendedores para acelerar el proceso de compra de una vivienda.

El mercado de las casas es estructuralmente diferente de otros. Cada acción de Microsoft es idéntica, pero no hay dos hogares exactamente iguales. Lo emotivo juega un papel muy importante en la decisión de mudarse de casa. La mayoría de los compradores y vendedores son eslabones de una cadena. Dos tercios de los estadounidenses que venden una casa también buscan comprar otra. Una demora en un punto de una cadena detiene las transacciones a lo largo de ella.

Las tarifas en gran parte del mundo desarrollado han disminuido, gracias a la entrada de plataformas en línea que permiten a los posibles compradores buscar propiedades por sí mismos.

Los intermediarios conocidos como compradores instantáneos, o “compradores i”, se están incorporando al mercado inmobiliario. Opendoor, fundada en San Francisco en 2014, ahora opera en más de 20 ciudades. Zillow y Redfin comenzaron a comprar en 2018.

Estas empresas utilizan grandes cantidades de datos y algoritmos geniales de aprendizaje automático para evaluar los hogares y hacer una oferta inicial, a menudo en cuestión de horas después de que un vendedor la solicite.

Cuando los i-compradores operan, parecen acercarse a ofrecer un valor justo. La investigación realizada por Zillow encuentra que, cuando los vendedores rechazan la oferta inicial de la empresa, su precio de venta final es solo un 0.2% diferente.

Otras innovaciones están mordisqueando las muchas otras tareas que realizan los agentes inmobiliarios. Redfin y Opendoor usan cerraduras electrónicas remotas, que pueden permitir que los compradores entren a una casa por sí mismos. Su corresponsal entró en un hermoso apartamento de dos habitaciones en Santa Mónica usando la aplicación de Redfin. Si hubiera querido comprarlo, podría haberlo hecho sin consultar a un agente, completando un formulario de oferta en la aplicación.

La tecnología también está poniendo patas arriba el sector inmobiliario español.
Con las llamadas proptech, un término acuñado en el mercado anglosajón para definir a toda aquella industria tecnológica que está creando valor al sector inmobiliario: desde portales inmobiliarios, pasando por el crowdfunding, el big data, la realidad virtual para comercialización, la visualización de inmuebles, el software de gestión, la domótica o el Internet de las cosas.

En este devenir imparable despunta la realidad virtual, llamada a cambiar radicalmente la forma de comprar y vender propiedades. Las sensaciones y emociones que despierta no tienen rival. Goldman Sachs estima que en 2025 el negocio de la realidad virtual en el sector inmobiliario superará los 2.600 millones de dólares en el mundo.

El uso de realidad virtual acelera las ventas y los alquileres. Las viviendas virtualizadas se venden en menos de un mes desde el comienzo de la comercialización de una promoción.

Como resultado de esta revolución entre tecnología y ladrillo las agencias inmobiliarias digitales, se distinguen por no tener intermediarios ni comisiones. Teniendo en cuenta que la comisión de las agencias tradicionales está entre el 3% y el 6%, esto genera un ahorro de más de 300.000 euros en comisiones en promedio.